31. August 2022 | Werner Jörß und Tatjana Sadoja
In unserer Serie „Immobilienmärkte“ liefern wir Ihnen Zahlen, Daten und Fakten aus den Immobilienmarktberichten des Landes Hessen. Wir nehmen Bezug auf die Berichte der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen. Wir werfen einen Blick auf für Sie interessante Zahlen aus dem aktuellen Berichtsjahr und geben Ihnen auch unsere Einschätzung dazu.
In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit der Entwicklung der Bodenrichtwerte in Hessen und haben für Sie exemplarisch einige Daten für den Main-Taunus-Kreis und für die Stadt Frankfurt am Main zusammengestellt.
Was sind Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens pro m² Grundstücksfläche. Sie gelten für eine Mehrzahl von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist gesetzlich durch § 196 Baugesetzbuch (BauGB) und § 17 Ausführungsverordnung zum Baugesetzbuch (BauGB-AV) geregelt.
Mindestens alle zwei Jahre (immer zum 1. Januar eines geraden Kalenderjahrs) ist der BRW von den Gutachterausschüssen festzulegen. Grundlage sind die vorliegenden Kaufpreise.
Die aktuell geltenden Bodenrichtwerte wurden zum Stichtag 01.01.2022 ermittelt und diese haben in diesem Jahr eine ganz besondere Bedeutung: Der Bodenrichtwert ist eine der wichtigsten Kennzahlen für die Feststellungserklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer.
Bodenwerte für den Main-Taunus-Kreis
Die folgende Grafik zeigt die generalisierten Bodenwerte des Main-Taunus-Kreises. Diese dienen statistischen Zwecken und einem hessenweiten Vergleich.
Den aktuell gültigen Bodenrichtwert eines ganz bestimmten Grundstücks kann man einsehen und bei der Gemeinde erfragen.
Entwicklung Bodenwerte Main-Taunus-Kreis
Wir haben uns nun auch noch die preisliche Entwicklung der Bodenrichtwerte in den vergangenen Jahren angeschaut. Die zeitliche Preisentwicklung der Bodenpreise werden in so genannten Bodenpreisindexreihen abgebildet. Diese werden jeweils aus dem Mittelwert der Bodenrichtwerte gebildet. Als Stichtag für das Basisjahr (Index = 100) wurde der 31.12.2005 festgelegt.
Die folgende Übersicht lässt erkennen, dass seit 2012 die Bodenpreise steigen. Der Main-Taunus-Kreis hat übrigens eine besonders deutliche Steigerung: Seit 2016 sind die Preise für Wohnbauflächen jeweils um 20
Bodenwerte für die kreisfreie Stadt Frankfurt am Main
Bei den Bodenrichtwerten für die Stadt Frankfurt am Main wurden vom Gutachterausschuss nach Nutzungsarten und nach Preisstufen unterschieden. Es gibt keine mittleren Bodenwerte für einzelne Stadtteile. Die Preisentwicklung von innenstadtnahen Lagen und Randlagen der Stadt Frankfurt am Main wich so erheblich voneinander ab, dass der Gutachterausschuss die beiden Teilmärkte differenziert betrachtet. Bei der Darstellung der Bodenrichtwerte wird nach Nutzungsarten und Preisstufen unterschieden. Für die Einordnung wurden Kriterien wie „Anbindung an den Nahverkehr, Umfeldbegrünung, Nähe zu Kita und Schulen, kulturelles und gastronomisches Angebot, Parkmöglichkeiten“ und noch weitere berücksichtigt. So wurden beispielhaft für den Bereich Wohnen folgende „Preisstufen“ festgelegt:
1 = sehr gute Lage
2 = gehobene Lage
3 = mittlere Lage
4 = einfache Lage
5 = sehr einfache Lage
Die Bodenwerte für Frankfurt am Main bewegen sich von € 370/m² bis € 10.000/m². Daher macht es keinen Sinn, hier Beispiele für Bodenwerte zu zeigen, man muss sich jedes Grundstück individuell anschauen und der Wert richtet sich nach der Zone, in der es sich befindet. Den aktuell gültigen Bodenrichtwert eines ganz bestimmten Grundstücks kann man einsehen und bei der Gemeinde erfragen.
Unser Fazit:
Die jährlichen Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse sind eine Auswertung aus den Kaufverträgen. Diese Zahlen sind für uns hoch interessant. Sie zeigen die umgesetzten Kaufpreise, so wie sie beurkundet wurden, sie zeigen die Realität des Marktes, wie er tatsächlich im letzten Jahr war.
Doch diese Zahlen schaut man sich in der Regel gar nicht an, man kennt sie nicht.
Die Entwicklung der Bodenrichtwerte spiegelt mit ihrer Wertsteigerung die allgemeine Wertsteigerung von Immobilienwerten der letzten 10 Jahre wider. Jedoch gilt auch für Bodenrichtwerte das, was auch für Immobilienwerte einer Immobilie gilt: Der Bodenrichtwert an sich ist eine Größe in der Bewertung, aber: Angebot und Nachfrage steuern den Preis.
Nur wer seine Immobilie strategisch bewertet hat und es mit seinen Vermarktungs-Aktivitäten schafft, eine hohe Nachfrage zu generieren, der hat die besten Chancen, den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Wie gehen Eigentümer bei einer ersten Einschätzung ihrer eigenen Immobilie vor? Sie schauen sich oftmals als erstes die jetzt aktuellen, gerade online sichtbaren Vergleichsangebote an. Dort sortieren sich Eigentümer dann mit ihrer Immobilie ein.
Schaut man sich Angebotspreise eines vergangenen Jahres an und vergleicht diese mit den Kaufpreissammlungen, also den real umgesetzten Kaufpreisen, dann sieht man eine deutliche Diskrepanz. Die Angebotspreise eines Jahres liegen deutlich höher als das, was tatsächlich daraus geworden ist, also umgesetzt wurde. Das bedeutet, dass Angebotspreise in der Regel nach unten verhandelt werden.
Mit der passenden Strategie zum bestmöglichen Preis
Auch bei der sorgfältigsten Wertermittlung von Immobilien zeigt sich: Jede Bewertung, die für einen Verkauf bestimmt ist, ist zunächst eine Vorhersage! Will man den bestmöglichen Preis für seine Immobilie erzielen, den man nicht vorhersagen kann, so braucht man neben dem sorgfältig ermittelten Verkehrswert der Immobilie ebenfalls eine strategische Vorgehensweise:
Wie schaffe ich es, den bestmöglichen Preis innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens für meine Immobilie zu erzielen?
Diese strategische Vorgehensweise beim Verkauf einer Immobilie ist unser tägliches Geschäft.
Wir machen einen Immobilienverkauf planbar und sicher. Mit innovativen Tools erzielen wir das bestmögliche Ergebnis innerhalb eines vorher geplanten Zeitraums.
Wenn Sie eine Immobilie jetzt oder in Zukunft verkaufen möchten und allgemeine oder auch konkrete Fragen haben, dann melden Sie sich bei uns, wir beraten Sie gerne.
Ihre Autoren: Werner Jörß und Tatjana Sadoja, Sachverständige für Immobilienwertung
Quellen: Gutachterausschüsse der Ämter für Bodenmanagement Limburg und Frankfurt am Main