10. Februar 2022

Wegen steigenden Grundstückspreisen können sich viele den Traum vom Eigenheim nicht verwirklichen. Eine Alternative zum teuren Grundstückskauf kann das Erbbaurecht sein.

Fehlt den Bauherren Eigenkapital für das teure Bauland, haben sie die Möglichkeit auf einem fremden Baugrundstück ein Bauwerk gegen den vereinbarten Erbbauzins zu errichten oder eine vorhandene Immobilie zu kaufen (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte hat damit ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Baugrundstück und ist der Eigentümer des Bauwerkes; das Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. In der Regel erfolgt die Grundstücksvergabe nach dem Erbbaurecht von Kommunen, katholischen Kirchen (als größter Grundstückseigentümer Deutschlands) oder Stiftungen, im seltenen Fall von privaten Personen.

Erbbaurechte sind grundstücksgleiche Rechte und können veräußert, vererbt und mit Grundpfandrechten (Hypotheken oder Grundschulden) belastet werden. Verfügungen über das Erbbaurecht, wie z.B. Verkauf, Belastungen oder bauliche Erweiterungen bedürfen allerdings der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers, sofern dies vertraglich geregelt ist (§ 5 ErbbauRG). Die Kosten für das Erbbaugrundstück, wie z.B. Erschließungskosten bei Neubau, Erbbauzins, Gebäudeversicherung und alle weiteren Versicherungskosten, Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sowie alle laufenden Instandhaltungskosten sind von dem Erbbaurechtnehmer zu tragen.

Begründung des Erbbaurechts

Die Begründung des Erbbaurechts erfolgt durch die notarielle Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags zwischen dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) und dem Erbbauberechtigten und Eintragung im Grundbuch. Es werden zwei Grundbücher angelegt: Das Grundstücksgrundbuch und das Erbbaugrundbuch.

Das Grundstück des Grundstückeigentümers wird mit einem beschränkten dinglichen Recht zwingend an 1. Rangstelle (§ 10 Abs. 1 ErbbauRG) in der Abteilung II des Grundstücksgrundbuchs belastet. Die vorgeschriebene Rangstelle schützt den Erbbauberechtigten und die finanzierende Bank vor dem Verlust des Erbbaurechts im Falle einer Zwangsversteigerung. Wenn ein Grundstückseigentümer in finanzielle Schwierigkeiten gerät, würde das Erbbaurecht weiterhin bestehen bleiben (§ 25 ErbbauRG).

Für den Erbbauberechtigten wird ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt angelegt. In der Abteilung II wird die Erbbauzinsreallast eingetragen, die den zu zahlenden Erbbauzins absichert.

Zu unterscheiden ist das Wohnungserbbaurecht (Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung) und Teilerbbaurecht (Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen).

Der Erbbauzins

Für das begrenzte Nutzungsrecht eines Erbbaurechtsgrundstücks wird das jährliche Entgelt in Form von Erbbauzins fällig, das an den Grundstückseigentümer zu entrichten ist. Der Anspruch des Grundstückeigentümers auf die Zahlung des Erbbauzinses wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und durch die Eintragung einer Reallast in der Abteilung II des Erbbaugrundbuches dinglich gesichert. Häufig beträgt die Höhe des Erbbauzinses ca. 3 bis 6% des Grundstückwertes. Der Erbbaurechtsgeber verknüpft den Zinssatz mit der im Erbbaurechtsvertrag geregelten Wertsicherungsklausel, die ihn dazu berechtigt den Erbbauzins regelmäßig anzupassen. Die meisten Erbbaurechtsverträge sehen die erste Anpassung des Erbbauzins nach 10 Jahren, dann nach 5 Jahren vor, gekoppelt mit der Entwicklung des Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes. Haben sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse verändert und ist der Verbraucherpreisindex in den 5 Jahren gestiegen, darf der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins erhöhen.

Damit aber der Erbbaurechtsgeber den vereinbarten Zinssatz nicht willkürlich erhöhen kann, schreibt das Erbbaurechtsgesetz die gesetzliche Kappungsgrenze vor (§ 9a ErbbauRG).  Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist unzulässig, wenn diese den Mittelwert aus Bruttolohn- und Lebenshaltungskostensteigerung übersteigt.

Bei selbstgenutzten Immobilien hat der Erbbauzins übrigens keine steuerlichen Auswirkungen. Bei vermieteten (nicht umlagefähige Nebenkosten) oder gewerblich genutzten Immobilien kann der Erbbauzins hingegen als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Wann erlischt das Erbbaurecht

Neben der Vereinbarung über die Höhe des geschuldeten Nutzungsentgeltes, wird im Erbbaurechtsvertrag auch die Laufzeit des Erbbaurechts vereinbart. Häufig wird eine Vertragslaufzeit von 99 Jahren gewählt. Das Erbbaurecht erlischt nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder beim Heimfall. Sollte eine Immobilie während der Laufzeit verkauft oder vererbt werden, erlischt das Erbbaurecht nicht.

1. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit besteht ein optionales Recht auf Erneuerung des Erbbaurechts, da Kommunen oder Kirchen selten Interesse daran haben, die Immobilie zu erwerben. Wird der ausgelaufene Vertrag jedoch nicht erneuert, wird das Erbbaurecht mit Zeitablauf ordentlich beendet und das auf dem Erbbaugrundstück befindliche Bauwerk geht in das Eigentum des Erbbaurechtgebers über (§ 12 Abs. 3 ErbbauRG). Damit wird die rechtliche Trennung von Boden und Gebäude wieder aufgehoben und das errichtete Bauwerk auf einem Erbbaurechtsgrundstück wird zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Dem Erbbaurechtsnehmer steht für das errichtete Gebäude eine Entschädigung in Höhe von zwei Drittel des Verkehrswertes zu (§ 27 ErbbauRG).
2. Wenn sich der Erbbauberechtigte mit zwei vollen Jahresszinsen im Zahlungsrückstand befindet, über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder er gegen andere erbbauvertragliche Verpflichtungen verstoßen hat, sehen die meisten Erbbaurechtsverträge eine Heimfall-Regelung vor. Dieses sogenannte Sonderkündigungsrecht beinhaltet das vorzeitige Ende des Erbbaurechtsvertrages und den schuldrechtlichen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks an den ursprünglichen Rechtsinhaber. Auch in diesem Fall gilt eine angemessene Entschädigung an den Erbbauberechtigen.

Kauf einer Immobilie mit einem bestehenden Erbbaurechtsvertrag

Während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages können die vertraglichen Rechte vererbt und veräußert werden. Dies ist allerdings nur mit Zustimmung des Erbbaurechtsgebers / Grundstückeigentümers möglich. Der Erbbaurechtsgeber kann die Zustimmung verweigern, wenn der Käufer den Erbbauzins voraussichtlich nicht bezahlen kann.

Beim Verkauf der Immobilie auf einem Erbbaurechtsgrundstück gehen die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag auf den Käufer über. Der Käufer übernimmt dabei den bestehenden Erbbaurechtsvertrag des Vorbesitzers. Bestehende Erbbaurechtsverträge mit einer kurzen Vertragsrestlaufzeit stellen deswegen oft ein Problem bei der Finanzierung dar. Viele Banken fordern, dass die Immobilien mit Erbbaurecht 10 bis 15 Jahre vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit abbezahlt werden müssen.

Vorteile

• Beim Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaurechtgrundstück entfällt die Finanzierung des Grundstückspreises. Dadurch erhöht sich der Eigenkapitalanteil, den die Bauherren einbringen und dadurch den Finanzierungsbedarf geringer halten können. Außerdem fallen die Kaufnebenkosten geringer aus. Wenn Ihre finanziellen Mittel begrenzt sind und Sie nicht auf Eigentum verzichten möchten, lohnt sich eine Immobilie auf dem Erbbaurechtsgrundstück
• Besonders bei hohen Zinsen ist die Immobilie auf einem Erbbaugrundstück eine günstigere Alternative
• Erbbraurecht kann verkauft und vererbt werden
• Nach Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit wird der Erbbauberechtigte für das errichtete Bauwerk auf dem fremden Grundstück zu zwei Drittel des Gebäudewertes entschädigt
• Besonders interessant für Investoren, da sie nicht nur den Gebäudewert, sondern auch den Erbbauzins steuerlich geltend machen können

Nachteile

• Auch nach der Tilgung des Immobiliendarlehens wird man kein Eigentümer des Grundstücks
• Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt. Für die Nutzungsüberlassung des Grundstücks wird Erbbauzins fällig, der mit der Zeit erhöht werden kann
• Auf den Erbbauberechtigten fallen sowohl einmalige Lasten als auch wiederkehrende Kosten zurück
  • Einmalige Kosten: Erschließungskosten bei Neubauten und Grunderwerbsteuer
  • Wiederkehrende Kosten: Erbbauzins, Versicherungen des Gebäudes gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden, Kosten für regelmäßige Instandhaltung und Grundsteuer
• Der Erbbaurechtsgeber hat ein Mitspracherecht:
  • wenn eine Immobilie weitervermietet werden soll
  • nachträgliche bauliche Veränderungen, Anbau oder Umbau vorgenommen wird
• Je kürzer die Vertragslaufzeit, desto schwieriger wird es mit der Finanzierung. In vielen Fällen muss die Tilgung des Darlehens ca. 10 bis 15 Jahre vor dem Ablauf des Erbbaurechts abgeschlossen sein
• Das Erbbaurecht ist im Grundbuch, Abteilung II eingetragen. Die Beleihungsgrenze einer Immobilie auf dem Erbbaurechtgrundstück liegt bei etwa 80%. Das bedeutet, dass Sie 20% Eigenkapitalanteil (gerechnet vom Kaufpreis) vorweisen müssten – zusätzlich zum Betrag der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbuchamt), die in der Regel nicht von Banken finanziert werden.
• Der Erbbaurechtsgeber kann die Art der zulässigen Nutzung im Erbbaurechtsvertrag bestimmen, wie ein Grundstück zu bebauen ist (mit einem Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder Einfamilienhaus)
• Der Erbbaurechtsvertrag kann vorzeitig durch sogenannten Heimfall aufgelöst werden

Das im Jahre 1919 verabschiedete Erbbaurechtsgesetz sollte zum einen den schwächeren Bevölkerungsschichten sowie Bauwilligen Wohnungsbau ermöglichen, ohne den Grund und Boden erwerben zu müssen – und zum anderen Bodenspekulationen bekämpfen.

Mit dem Erbbaurecht wurde das gesetzliche Grundprinzip gebrochen, dass mit dem Grund und Boden fest verbundene Bestandteile zwingend dem Grundstückseigentümer gehören (§§ 93 und 94 BGB). So ermöglicht das Erbbaurecht ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten, ohne Eigentümer dieses Grundstücks zu sein.

Mein Fazit: Ein Haus oder eine Wohnung auf einem Erbbaugrundstück zu errichten oder zu erwerben, ist im Grunde eine clevere Sache, denn man zahlt nur einen relativ geringen Anteil eines Grundstückswert als Erbbauzins im Vergleich zu den heutigen sehr hohen Grundstückskosten. Rein rechnerisch lohnt sich das – dennoch nehmen viele Kaufinteressenten, ohne sich mit dem Thema zu beschäftigen, sofort davon Abstand – für uns aus rein emotionalen Gründen: Man fühlt sich nicht als Eigentümer eines Grundstücks. Sprechen Sie mich gerne an, wenn Sie Fragen dazu haben!