14. Oktober 2022 | Werner Jörß und Tatjana Sadoja

Immobilienblase in Frankfurt und München: Finanzzentrum am Main bei Blasenrisiko weltweit mit führend

Aufgrund einer aktuellen Studie, die seit Mittwoch für Gesprächsstoff sorgt, schieben wir in unsere “Serie Immobilienmärkte” ein aktuelles Thema ein. Wir fassen für Sie kurz die Veröffentlichungen (Quelle: dpa) zusammen. Anschließend finden Sie unten stehend unser Fazit aus unseren eigenen Erfahrungen.

Am Donnerstag, 13.10.22 veröffentlichten u.a. die “Frankfurter Neue Presse” und die “Zeit” die Ergebnisse einer Studie:

Laut einer aktuellen Studie der Schweizer Großbank UBS soll Frankfurt am Main weltweit mit das höchste Risiko einer Immobilienblase aufweisen. Auch in München ist der Wohnungsmarkt stark überhitzt.

In der Untersuchung wurden 25 Metropolen untersucht, dabei liegen Toronto auf dem ersten Platz, Frankfurt dahinter auf zwei, auf Platz drei Zürich und München auf dem vierten Platz, was die Gefahr der Immobilienblase betrifft.

Am Mittwoch (12. Oktober) veröffentlichte die Bank in ihrem „Global Real Estate Bubble Index“ für Frankfurt am Main einen Wert von 2,21 und für München einen Wert von 1,80. Dabei besteht bei mehr als 1,5 Punkten ein Blasenrisiko. Über den 1,5 Punkten liegen auch die Städte Amsterdam, Tokio, Vancouver und Hongkong. Etwas weniger überhitzt seien nach der UBS u.a. London, Paris, Los Angeles und Sydney.

Maximilian Kunkel, der UBS-Chefanlagestratege in Deutschland rät Investoren, die aus Renditeüberlegungen Immobilienkäufe im Frankfurter und Münchner Raum erwägen zur Vorsicht.

Die Immobilienpreise in diesen Regionen sind in den vergangenen zehn Jahren um durchschnittlich 60 Prozent gestiegen – während die realen Einkommen und auch die Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind – das bedeutet, dass sich die Kaufpreise – vor allem bedingt durch niedrige Zinsen, von den Einkommen und Mieten abgekoppelt haben.

Die akute Überhitzung für Wohnungsmärkte wird bereits seit einigen Jahren vor allem für Frankfurt, aber auch München, festgestellt.

Wende beim jahrelangen Immobilien-Boom

Nun beobachten die Experten der Schweizer Bank in Frankfurt eine Abkühlung des Marktes. „Der Boom geht zu Ende“, so Kunkel mit Blick auf beide Städte.

In Frankfurt sind die bisher üblichen zweistelligen Preissteigerungen erstmals zurückgegangen, zwischen 2021 und 2022 stiegen die Preise nur noch um ca. 5 Prozent.

Im zweiten Quartal dieses Jahres wurden die jahrelangen Preisanstiege – bedingt durch verringertes Interesse an an Eigentumswohnungen – beendet, im dritten Quartal ist die Wende am Immobilienmarkt nun vollzogen. Laut dem Immobilienportal Immowelt sind die Preise für Bestandswohnungen im dritten Quartal dieses Jahres in Frankfurt im Vergleich zum zweiten Quartal schon um drei Prozent auf durchschnittlich 6470 EUR pro Quadratmeter gefallen.

Frankfurt: „erhebliche Preiskorrekturen“ bei Immobilienpreisen erwartet

Die Zinsen steigen rasant, die hohe Inflation schmälert die Kaufkraft der Haushalte. Nur der nach wie vor robuste Arbeitsmarkt stützt in vielen Städten den Eigenheimmarkt. Jedoch hat sich das Budget, mit dem Kaufinteressierte ihre Finanzierung realisieren können, deutlich reduziert. Wenn man die übliche 30-Prozent-Marke (Eigenkapitalanteil) nicht überschreiten will, so ist nun durch die gestiegenen Zinsen in einer Beispielrechnung statt eines Kredits in Höhe von 431.000 EUR nur noch ein Kredit in Höhe von 322.000 EUR machbar.

Unser Fazit:

Preiskorrekturen oder Preissteigerungen?
Zur Zeit hört man jeden Tag Stimmen zum Immobilienmarkt. Die einen sehen „erhebliche Preiskorrekturen“, die anderen noch „Preissteigerungen, aber nicht mehr so hohe“.

Aus unserer täglichen Erfahrung mitten aus dem Markt können wir sagen: Grundsätzlich ist beides nicht falsch. Es kommt auf die Immobilie an und wie genau sie im Markt positioniert ist: Jede Immobilie verdient eine genaue Positionierung, wir analysieren jede Immobilie auf Ihre Stärken, aber auch Schwächen.

Wir haben in den letzten Monaten folgende Entwicklung beobachtet:

Angebot und Nachfrage:
Die Menge der Immobilienangebote hat sich weit mehr als verdoppelt. Gleichzeitig ist die Nachfrage lt. ImmobilienScout24, und das können wir tatsächlich bestätigen, um fast die Hälfte eingebrochen.

Finanzierungen:
Durch die gestiegenen Zinsen herrscht eine sehr große Unsicherheit bei Kaufinteressierten. Einige können sich jetzt auch schlicht keine Immobilie mehr leisten. Andere erhalten nur noch „gesunde“ Finanzierungen, die 30 Prozent unter dem liegen, was vorher möglich war.

Preisentwicklungen der letzten Jahre:
Die Preissteigerungen der letzten Jahre betrugen in Frankfurt 60 Prozent innerhalb von nur fünf Jahren, d.h. die Steigerungen waren jedes Jahr zweistellig!  Im letzten Jahr sind Immobilien „nur noch“ ca. 5 Prozent gestiegen. Die Angebotspreise sind nach wie vor hoch, es hat sich kaum etwas geändert! Diese Immobilien bleiben nun länger am Markt, und es kommen kontinuierlich neue Angebote hinzu.

Immobilienbewertung:
Das A und O für eine erfolgreiche Immobilienvermarktung ist nach wie vor ein realistischer Angebotspreis.

Eine Immobilienbewertung ist mehr denn je absolut individuell zu erstellen. Viele Faktoren spielen eine Rolle, wie eine Immobilie im Markt „steht“ und auch „besteht“: „Welche Stärken, welche Schwächen hat die Immobilie“, „genaue Zielgruppe und entsprechend richtige Positionierung“, „wie groß ist die Zielgruppe und wie hoch wird dementsprechend die Nachfrage sein“, „welche Konkurrenzangebote gibt es“, „wie bewertet eine finanzierende Bank diese Immobilie“ – diese Fragen müssen – neben der selbstverständlichen ordentlichen Bewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit dem Eigentümer besprochen werden und nehmen Einfluss auf eine erfolgversprechende Immobilienbewertung.

Unser Schlusswort:
Die zweistelligen Preissteigerungen der letzten Jahre haben jedem Immobilieneigentümer einen enormen Wertzuwachs beschert. Was wir nun beobachten, ist eine Kehrtwende.
60 Prozent plus in fünf Jahren! Darüber hinaus haben Eigentümer in ihren selbst genutzten Immobilien ja mietfrei gewohnt. Diese gesparte Miete kommt in noch auf den Wertzuwachs oben drauf. Insofern gibt es keinen Grund für irgendwelche Verunsicherungen oder gar Panik. Der Gewinn, den ein Eigentümer bei einem Verkauf jetzt erzielen wird, ist eben nur etwas kleiner als er hätte sein können – der enorme Wertzuwachs der letzten Jahre jedoch bleibt!

Lassen Sie sich von einem Experten beraten, wenn es um Ihre Immobilie geht, es ist doch immerhin einer Ihrer wertvollsten Vermögenswerte.

Bei uns erfahren Sie, ob Sie Ihre Immobilie jetzt gut verkaufen können, und worauf wir bei Ihrer Immobilie achten würden. Vielleicht ist es auch besser, die Immobilie in der Familie zu behalten – es gibt viele clevere Möglichkeiten eine Immobilie in der Familie zu behalten und dabei noch Steuern zu sparen – oftmals unbekannte Möglichkeiten.

Ihre Autoren: Werner Jörß und Tatjana Sadoja, Sachverständige für Immobilienbewertung

Quellen: UBS Bank, Frankfurter Neue Presse, Zeit, ImmobilienScout24, Immowelt, fd/dpa