10. Mai 2022 | Werner Jörß

Wohnraum schaffen – aber womit?
Es gibt genügend baureife Flächen, doch der Baustoff fehlt.

Deutschland befindet sich in einer schwierigen Lage: Die gute Nachricht ist, dass der bundesweiten Baulandumfrage zufolge ausreichend Fläche zur Verfügung steht, um die Bauoffensive der Ampelregierung zu starten. Doch den Baufirmen geht das Material aus. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e. V. sieht Risiken und befürchtet gar Baustopps infolge des Krieges in der Ukraine sowie drastisch steigende Materialkosten.

Bundesbauministerin Klara Geywitz will eine Bauoffensive starten: 400.000 Wohnungen jährlich, davon 100.000 öffentlich gefördert, hat sich die Ampelkoalition vorgenommen. Lange war unklar, ob genügend Baulandreserven vorhanden sind. Doch laut Umfrage* gibt es mindestens 99.000 Hektar potenziell bebaubare Fläche in deutschen Städten und Gemeinden, „das entspricht der Größe Berlins oder 140.000 Fußballfeldern“, veranschaulicht Geywitz. Abhängig von der Bebauungsdichte könnten laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) allein in kreisfreien Großstädten zwischen 370.000 und 740.000 Wohnungen entstehen. Insgesamt schätzt Geywitz, dass rund zwei Millionen Wohnungen realisierbar sind, bei dichter Bebauung könnten es sogar bis zu vier Millionen sein.

Aufgrund komplizierter Eigentumsverhältnisse sind allerdings nicht alle Flächen mobilisierbar, denn private Eigentümer und Unternehmen halten gut 20 Prozent des gesamten Baulandpotenzials als Spekulationsobjekte zurück. Doch der Umfrage zufolge sind immerhin rund 53.000 Hektar kurzfristig bebaubar. „Jetzt kommt es auf den gemeinsamen Willen an, so viel bezahlbaren Wohnraum wie möglich zügig auf den Wohnungsmarkt zu bringen. Mit dem ,Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen‘ auf Bundesebene machen wir dafür am 27. April den ersten Schritt“, verkündet Geywitz.

Die Zeit drängt, denn bis 2025 fehlen laut Deutschem Mieterbund rund 1,5 Millionen Wohnungen. Zudem müssen voraussichtlich bis zu 500.000 Flüchtlinge aus der Ukraine auf dem deutschen Wohnungsmarkt untergebracht werden, dafür müssten noch einmal etwa 250.000 Wohnungen gebaut werden. Um schnell und unbürokratisch Wohnraum für diese Menschen zu schaffen, hat die Bundesregierung das Baurecht temporär außer Kraft gesetzt. Für die kurzfristige Unterbringung könne man vorhandene Leerstände nutzen oder temporäre Bauten errichten. Doch viele Menschen werden voraussichtlich länger bleiben. „Wir brauchen deshalb noch mehr zusätzliche Wohnungen zu bezahlbaren Preisen. Das ist eine riesige Herausforderung. Denn schon jetzt verschärft sich die Konkurrenz um diese knappen Güter in zahlreichen Städten“, warnt Dr. Ulf Kämpfer, stellvertretender Präsident des Deutschen Städtetages.

Zwar ist die Anzahl der Baugenehmigungen 2021 im Vergleich zu den Vorjahren gestiegen, doch auch der Bauüberhang wächst: Aufgrund der hohen Auslastungen in der Bauwirtschaft, verbunden mit Fach- und Hilfskräftemangel, wurden knapp 800.000 genehmigte Wohnungen noch nicht fertiggestellt. Hinzu kommt, dass der Mangel an Baustoffen sich seit Anfang 2021 im Zuge der Corona-Krise verschärft hat. Lieferschwierigkeiten und steigende Rohstoffpreise belasten das Baugewerbe zunehmend und treiben die Preise in die Höhe. „Vor uns liegt ein schwieriges Baujahr, wie wir es so bisher noch nicht erlebt haben. Dabei gibt es enorme Aufgaben, die zu bewältigen sind: vom Wohnungsbau über die Klimawende bis hin zu wichtigen Infrastrukturmaßnahmen wie Brückensanierungen“, erklärt Reinhard Quast, Präsident des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes e. V., auf Nachfrage der Newsletter-Redaktion. Die Materialknappheit könnte am Ende tatsächlich zu Baustopps und Kurzarbeit bei den Bauunternehmen führen, befürchtet Quast (Stand 21.04.2022).

*Die bundesweite Baulandumfrage hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) durchgeführt.

Ihr Autor: Werner Jörß, Sachverständiger für Immobilienbewertung

Quellen: die vom BMWSB herausgegebene Broschüre „Wohnraum schaffen,
Flächen schonen – Bauland- und Innenentwicklungspotenziale in Deutschland“,
bbsr.bund.de, städtetag.de, Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e. V., zeit.de,
sueddeutsche.de, tagesschau.de, wz.de, iz.de, FAZ.net, BR24.de, haufe.de.